Rachats de Prêts

Vous pouvez faire racheter un crédit immobilier par une autre banque à tout moment de la vie du prêt (le calcul de faisabilité ne coûte rien et ne prend que très peu de temps). Cela devrait vous permettre d'obtenir de meilleures conditions que celles obtenues à l'origine, notamment un taux plus favorable ou une durée de remboursement plus courte, voir les 2 à la fois. Cependant, les frais ne seront pas les mêmes suivant les situations.

Le rachat de crédit consiste à faire racheter son ou ses crédit(s) par un nouvel établissement financier. Il donne lieu à un nouveau contrat comme s'il s'agissait d'un premier emprunt.

Vous devrez généralement payer :

des indemnités de remboursement anticipé pour l'emprunt d'origine,
et des frais de dossiers pour l'ouverture du nouveau crédit.

Pour ce nouveau contrat, le prêteur peut vérifier votre taux d'endettement. S'il le juge trop important, il n'a pas l'obligation de vous accorder un nouveau prêt.

À noter :

pour garantir le prêt, le prêteur peut vous imposer une nouvelle assurance, une caution bancaire ou une hypothèque.

Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)

Le contrat peut prévoir que vous deviez payer une indemnité au prêteur si vous remboursez votre prêt de façon anticipée.

Cette indemnité :

ne doit pas dépasser 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé par anticipation (c'est à dire le capital restant dû) au taux moyen du prêt,
et ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Elle peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipés de prêts à taux variable.

Si votre prêt a été obtenu depuis le 1^er juillet 1999, vous n'aurez pas à payer d'indemnité en cas de remboursement anticipé de votre prêt si vous ou votre époux(se) :

vendez votre logement suite à un changement de lieu de travail,
ou êtes contraint de cesser votre activité professionnelle (licenciement notamment),
ou décédez.

Garanties

Hypothèque

C'est une garantie traditionnelle occasionnant certains frais (notamment la taxe de publicité foncière et le recours obligatoire à un notaire pour son inscription à la conservation des hypothèques). L'hypothèque comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

C'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de taxe de publicité foncière). L'IPPD comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Caution "Mutuelle Fonctionnaire"

C'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières (recherche...).

Caution Solidaire d'un Particulier

C'est une garantie analogue à celle effectuée dans le cadre d'un crédit à la consommation. Elle est cependant peu utilisée dans le cas d'un crédit immobilier, les banques préférant une caution bancaire ou une inscription. Dans le cas d'acquisition d'un bien immobilier par une petite personne morale (par exemple une société civile immobilière), les banques exigent quasiment systématiquement une caution solidaire et indivisible de l'ensemble des associés.

Société de Cautionnement

Les banques ont créé des société de cautionnement, qui, à l'instar d'une caution pour un bail, assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. La société de cautionnement dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. À la différence de l'hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, ce cautionnement, bien que payant, n'entraîne pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques ni de frais de notaire. La caution ne nécessite pas de mainlevée. Il s'agit d'un acte sous seing privée qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Il est proposé par les banques en fonction du montant du prêt et de l'apport personnel pour l'achat du bien immobilier. La plus connue de ces sociétés de cautionnement est Crédit Logement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.